合肥蓝鼎滨湖假日(打算买在西边客运西站)
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2023-11-09
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1. 合肥蓝鼎滨湖假日,打算买在西边客运西站?
客运西站附近区域。由于客运西站路网交叉,主要有长江西路、绕城高速以及创新大道,大致可以分为以下四个方位。
1、长江西路南。海亮九玺和华纺新华城,目前只有二手房可买,毛坯均价在16000左右,再往南,就是安医附院高新分院,附近只有公寓和写字楼,如圣联时代广场和皖水公寓。这个区域配套已经比较成熟,交通便捷,且靠近高新区西部中心,但由于靠近绕城高速和多条主干道,选择房源最好是小区中心,不要买外围楼栋,否则噪音较大。
2、绕城高速东。沿长江西路有五个小区:蜀麓苑(10年左右)、中海原山、华邦蜀山里、加桥悦山国际、大富山庄。这个版块社区氛围浓厚,交通便捷,综合配套逐渐成熟,区域较为封闭,但依托后面的国家级跨境电子商务产业园,未来区域发展空间很大,同时,环境也是合肥市独一无二的,四季花海城市公园,大蜀山及西扩公园,董铺水库等。毛坯均价在16000左右,蜀麓苑由于较老,价格便宜一点。
3、客运西站西。主要是回迁房、安置房,中间夹着一个中铁国际公馆。环境一般,人居环境一般,不建议购买。
4、客运西站北。北边主要是厂房和工业区,暂无小区,只有一个长江八号公寓。整体居住环境没有形成,不建议购买。
这个区域房产的综合分析
1、小区都比较新,但新房源已经没有了,基本都是二手房,价格在16000左右。
2、交通便捷,依托长江西路、地铁口以及创新大道,再加上绕城高速出入口较近,以后长途出行非常便捷。
3、配套上,主要依托高新区蜀西湖西部中心,在医疗、商业、学区等方面正在不断完善。蜀西湖也被称为下一个天鹅湖,投资前景较大。
若以上区域没有合适的,可以蜀西湖为中心,沿湖一带前景都不错。但目前该区域价格也相对较高。且多为别墅、洋房、大户型,如悦湖山院,蓝光半岛等,很多楼盘已经售完,只能等后期加推。再往西还有保利柏林之春在卖,由于已到城市发展边陲,不建议购买。
2. 2018年合肥滨湖新区的房价会如何?
自2007年起建,合肥滨湖新区就迅速成长起来,时至今日,还有很多合肥人对滨湖的发展感到不可思议,对其成为合肥重要的一极还没有完全接受。不管怎样,滨湖目前仍是合肥房产投资最炽手可热的板块之一。
我统计了合肥链家2018年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中滨湖成交673套,占总成交的12%,跟去年相比,比例下滑了-4.6%。
根据建成先后顺序、各板块特点及重点学区范围,我将滨湖划分为5个板块,分别为:
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
本文所分析数据主要是去年全年的平均数据,并不能代表滨湖目前的房价,因为过去一年中,房价一直在不断上涨,所以实际价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
滨湖去年平均成交价格为18463元/平米,比2017年(17671元/平米)上涨792元/平米,涨幅4.48%。成交周期从62.1天增加到65.2天,延长3.1天;议价空间从3.37%降低至2.51%,减少了0.86%。
滨湖成交均价比全市高12.7%,涨幅也远超全市平均水平(微信公众号“小易论楼市”《近两个月合肥房价分析及购房建议》)。平均房龄为2012.8年,比全市均值年轻2.8年,不论是成交周期,还是议价空间,都要低于全市均值。作为一个新区,滨湖还在不断成长,潜力不断兑现。
其实滨湖去年三四季度的成交均价达到18902元/平米,较2017年基数上涨6.97%,这个数值是远高于2018年平均水平的,说明去年下半年,滨湖又出现较大涨幅。购房门槛也从172.2w上升至177.9w,滨湖上车越来越难了。
关于合肥其他区的分析文章,请关注我微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。
启动区板块
启动区板块2018年共成交120套,成交均价从2017年的16391元/平米涨至16640元/平米,涨幅1.52%,大概只有滨湖平均值的1/3。不过议价空间低于均值,只有2.43%;成交周期72.9天,比去年延长3.6天,高于平均水平。
启动区板块上半年涨幅还是负值,三四季度较全年均值上涨较多,议价空间远低于大盘,成交周期也比均值减少8天,说明去年下半年板块出现一定反弹。
下半年的补涨,使得全年由负转正,但即使如此,不管是三四季度均价,还是全年均价,在滨湖所有板块中,都还是倒数第一。
启动区板块平均房龄为2010.4年,比全市均值年轻5个月,再加上整个滨湖板块的利好,涨幅超过了大盘。但随着房龄不断变老,这种板块上的优势,可能逐渐丧失。由于启动区缺乏足够的资源优势,再过5年,可能就很难跟得上大盘了。
从成交来看,只有徽昌苑一个小区均价出现了下跌,其余都有不同程度的上涨。蓝鼎观湖苑一个小区占了所有成交的1/3还多,徽杰苑也有不错的成交,靠近地铁口和商业中心的优越位置,仍然是购房者青睐的稀缺资源。
46中板块
46中学区板块共成交198套,成交均价从19313元/平米涨至19746元/平米,涨幅2.24%。议价空间从3.75%进一步回落至2.49%,降低1.26个百分点,与滨湖均值基本持平;成交周期为65.6天,较去年延长3.8天,略高于平均水平。
板块内有三大回迁小区,分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园,这三个小区的成交均价是远低于板块平均水平的。2017年三个回迁小区成交占比为11.1%,2018年为18.7%,因此拉低了整个板块的平均价格水平,所以46中板块实际涨幅应略高一些,如果扣除回迁小区,实际涨幅应该为4.03%。
涨幅最大的两个小区是滨湖品阁和滨湖明珠,都是“46中+师范附小”的双学区房,其中滨湖明珠大户型成交占比最大,适合陪读改善。书香门第公寓成交较多,适合挂学区。
据小密圈成员透露,滨湖惠园需补交一定数额的土地出让金,所以我们看到成交价格较低,如果加上这部分成本,实际均价应该跟滨湖家园不差上下。滨湖家园和滨湖和园的价格差距,就是“46中+师范附小”双学区和46中单学区的学票价值差距。
其实远非如此,单学区劣势在回迁小区上还进行了放大,滨湖和园尽管成交量较大,但均价较2017年下跌了-2.54%,是板块内唯一下跌的小区。从整体来看,单学区涨幅还是要逊于双学区,所以购买学区房的朋友,稳妥起见,我建议还是考虑双学区。
关于合肥真假学区房的分析,可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》,具体请关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看。
省府板块
省府板块二手房共成交93套,成交均价从18077元/平米涨至19406元/平米,上涨1329元/平米,涨幅7.35%。议价空间从3.02%回落至2.25%,收窄0.77个百分点,低于平均水平;成交周期从52.9天延长至57天,增加4.1天,也低于平均值。
省府板块三四季度涨幅已经达到11.05%,超出全年均值较多,说明下半年涨幅较大,尽管三四季度议价空间有所加大,但成交周期明显缩短。省府板块涨幅是滨湖所有区域中最高的,即使放在全市,也遥遥领先,说明省府目前确实是炽手可热之地。
省府板块平均房龄在2015.7年,这意味着2018年成交中,会有一些二手房产证刚好满两年,而2017年成交的二手房很多未满两年,这样一来,有一部分涨幅其实是包含了增值税,实际涨幅可能并没有那么高,但出入也不会太大。
省府板块2018年均价跟46中学区板块相差仅有340元/平米,三四季度更是缩小到两位数,即使没有学区优势,板块价值也足以跟46中单学区区域媲美。
从涨幅上来看,高速时代城表现最为突出,如果不算公寓,三四季度二手房成交均价已超过1.95w。我认为,这与它紧邻省zf这样优越的地理位置不无关系。
万科蓝山三四季度的实际成交均价已经达到21821元/平米,佳源巴黎都市为19300元/平米上下。如此看来,如果算上有些房子不满两年有增值税,省府板块非品牌小区均价基本站稳1.95w,品牌小区基本站稳2.2w。
目前板块内的新盘,比如金茂悦、碧桂园中堂、招商雍华府和新城大都会,备案均价在2.2w-2.3w上下,考虑到它们的品牌和位置,还不能跟万科蓝山相提并论,价位仍略显高。但从省府板块发展势头来看,这几个小区今年解套是存在可能的。
而更为偏远的金科博翠天辰,无明显优势,均价2.17w,今年日子恐怕还是不好过。招商雍和府尽管紧挨省zf,而且临近地铁5号线站口,但周边还是一片荒芜,现在价格就达到1.92w,跟成熟区域高速时代城和巴黎佳源都市的二手房不差上下,甚至高过核心区新房高速时代公馆,潜力过早透支。
金融后台西板块
金融后台西板块二手房共成交122套,成交均价从17717元/平米涨至18384元/平米,上涨667元/平米,涨幅3.76%。议价空间从3.09%回落至2.23%,降低0.86个百分点;成交周期从66.9天缩短至62.2天,减少4.7天,低于平均值。
金融后台西板块的涨幅也非常大。值得注意的是,两个涨幅最大的小区,万象公馆和中铁滨湖名邸,2017年均价是板块内最低的两个,这说明,滨湖目前整体供需出现一定失衡,房价开始出现局部填谷现象。
其实三四季度滨湖万科城和保利拉菲公馆成交均价已经达到19784元/平米和19471元/平米,表明品牌小区已经站稳1.95w这个门槛。旭辉御府和高速时代广场成交均价达到18731元/平米和18435元/平米,弱品牌小区也已站稳1.85w这个门槛。
云谷二手房成交均价为1.52w,如果算上增值税,毛坯房实际价格为1.6w。云谷新房备案均价为17136元/平米,但新房为装修房,如此一来,装修价格在1100元/平米上下。一套90平米的房子,装修总价大概为10w,说实话,还不如买二手房自己装划得来。
文一豪门金地户型偏大,即使1.85w的价格,目前也难言解套。正荣府在滨湖的最边缘,备案均价2.05w,极度挑战普通购房者的智商。荣盛华府放风备案价为毛坯1.7w左右,直逼精装修的云谷,是一个比较得力的助攻手。
剩下三个新盘,金鹏品牌力最弱,预计跟荣盛定位定价差不多;新城品牌力其次,定价可能会略高一些;绿城品牌号召力最强,定价应该会超过2w。这几个新小区,虽然处在滨湖边缘区域,但靠近地铁5号线尾站,如果做成纯刚需房,还是有一定吸引力的。
核心区板块
核心区板块二手房共成交140套,成交均价从17074元/平米涨至17840元/平米,上涨766元/平米,涨幅4.48%。议价空间从3.73%回落至3.01%,降低0.72个百分点;成交周期从52.5天延长至66.2天,增加13.7天。
除去启动区板块,就属核心区的成交均价最低,从某种意义上来讲,受到了限价盘的压制,这点从中海滨湖公馆涨幅最低上就能明显看出。去年底公园里和高速时代公馆两个限价盘集中出货,备案均价都在1.8w-1.83w上下,这刚好和中海滨湖公馆的成交均价相近。
板块内一起集中出货的限价盘还有宝能城,尽管宝能负面缠身,但难敌其价格低,备案均价只有15148元/平米。宝能城去年二手房成交均价为1.6w,其实三四季度已经涨到了1.7w,如果算上增值税,市场价大概已逼近1.8w,这中间的利润,自己算算吧。
之前有人质疑宝能的品质,畏首畏尾,不敢下手,去年在我强烈建议下,小密圈有几个人以1.5w左右的价格抢到几套房源。其实有多少人真正在意品质呢,过道学区房不照样有人买?对于房子来讲,能买的始终是价格,像核心区宝能这样1.5w价格的新房,我估计今后应该不会再有了(微信公众号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。
保利海上五月花三四季度成交均价在19781元/平米,揽湖苑和亲湖苑分别为18952元/平米和17851元/平米,如此看来,位置更差的融园定价19188元/平米,并无绝对优势。东方蓝海三四季度均价已逼近1.8w,临湖苑也在1.76w站稳脚跟。
公园里大平层昨天开盘,据说去化非常不错。尽管新房购房门槛非常高,但从公园里近期成交的一套二手小高层来看,单价为2w,那么大平层18180元/平米的备案均价,也难怪那么多人去抢了,优越的位置和环境决定了比较适合改善。
滨湖房价分析及购房建议
从上个周期来看,合肥2011年3月底限购,市场迎来两年时间的平寂,然后在2013年有所回暖,全年实现10%左右的涨幅。目前距离合肥2016年10月限购已经过去2年零5个月时间,这段时间,合肥房价整体平稳,无论从周期还是政策上来看,今年房价都应该会出现一定的上涨。
2月份由于春节原因,市场经历大半个月的沉寂,此间积压的购房需求,在年后集中爆发,会形成我们传统意义上讲的“金三银四”。从房价表现来看,限购政策对房地产小周期的扰乱已基本结束,合肥楼市正步入一个新常态的上升周期,分化会是未来2-3年的主调。
上篇文章我分析过,近期合肥二手房成交量在放大,而且这段时间咨询我的粉丝和问题也越来越多,其中不乏滨湖购房者。滨湖是合肥的优质板块,自去年年底房价就开始上涨,从我小密圈成员咨询情况来看,滨湖年后回暖得厉害,部分卖家甚至出现捂房惜售。
据我观察,目前滨湖市场上最明显的变化是填谷现象严重,比如万象公馆,宝能城,高速时代城,这些前期价格较低的小区,近期补涨较多。也就是说,不论哪个板块,也不论新房还是二手房,低价房源正在被市场争抢和抬价,这表明局部供需关系趋于紧张。
目前滨湖的限价房越来越少,适合刚需购买的中小户型机会也不多了,而且购买门槛较高,一般人很难买到。我建议滨湖购房者应优先去寻找这种低价二手房源,在价格谷地未被完全填平之前,抢占购房先机。
宝能城后几期再开盘不知道要等到什么时候,而且即使开盘,我估计可能也会通过各种方式提高备案价格或者购买难度。这样一来,目前滨湖新房的购买门槛提高到了1.7w,即使是二手房,除了启动区,低于1.7w的也不多见。
46中学区板块的房龄越来越老,已逼近全市均值,房龄越老,对学区质量的要求就越苛刻。对学区有需求的家长,我建议应优先考虑“46中+师范附小”的双学区房,随着房龄的衰老,单学区保值升值潜力可能会逐年降低。
省府板块目前是一个潜力较大的区域,但新房价格暂时略高,意在附近购房的同学,可优先考虑板块内的二手房。随着核心区限价盘的出清,我认为该板块二手房成交价可能会迎来一定的反弹。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
3. 在合肥投资的名企有哪些?
合肥外地大牌名企:华润置业、绿城集团、绿地集团、万科集团、世纪金源集团、万达集团、融侨集团、融科置业、上海城开、旭辉集团、宝业集团等,其中华润、绿城、绿地进入合肥市场较早,项目较多,华润四个、绿地三个、绿城三个,在口碑上,绿城口碑效应最好,其次是华润,世纪金源的项目滨湖世纪城为09年全国销售额排名第一的项目,销售额记得是90多亿吧本地地产大鳄:新华地产、安粮集团、元一集团、安徽置地、拓基地产、合肥城建、中房、蓝鼎集团等
4. 总价300万以内买哪个盘好?
合肥滨湖区目前是房产投资最受关注的区域,由于房龄相对年轻,资源投入比较大,深受购房者喜爱。不断有粉丝问我如何投资滨湖的房子,比如选择什么样的户型,选择什么样的楼层,哪些小区适合改善,投资多大面积收益更高等等。
基于这些问题,本篇我将对滨湖区已成交的二手房数据做一个系统分析,看看到底哪些小区二手房适合改善,哪些小区投资性价比相对较高,哪种类型的房产最适合投资。
数据采自合肥链家网,这是链家对外公布的实际成交数据,极具参考价值。时间跨度为2016年9月-2108年2月,样本总数为586个,鉴于样本数量有限,本篇部分结论可能还不够严谨,仅供参考。
1、总价
滨湖总价成交的主体在130w-190w这个范围,成交量占总成交的2/3。从投资角度来看,总价在150w-180w之间的房产受众面最大,流动性最好,是投资的最佳总价区间。
其中总价超过200w的成交量共有91个,占比15.5%。超过200w,会超出绝大部分接盘者的承受能力,投资收益相比150w-180w之间的标的要差一些。但是,一般滨湖的改善性住房,基本都会超过200w。
我对成交总价超过200w的小区做了一个统计,发现4个小区成交量相对大一些,分别是保利拉菲公馆,蓝鼎滨湖假日枫丹园,滨湖世纪城徽杰苑,高速滨湖时代广场。整体上来看,滨湖适合改善的小区真的非常有限。
保利拉菲公馆总价超过200w的成交量最大,平均成交面积为125平米,以136平米和110多平米的户型为主,我看了一下,户型还不错,品牌小区,房龄年轻,在二手改善小区里面应该是首选了。
蓝鼎滨湖假日枫丹园成交仅次于保利拉菲公馆,但成交单价要比它高得多,是46中学区的原因。我们还看到它的成交周期最短,成交总价最高,溢价空间也最小,既满足学区需求,又满足居住要求,应该属于比较优质的改善性标的了。
滨湖世纪城徽杰苑成交的户型偏大,单价是最低的,主要是房龄有些老,物业也差一些。我们看到成交周期和议价空间都是最大的,在我看来比较劣质了。高速滨湖时代广场也有一定的房龄了,定位和表现跟保利拉菲公馆很接近。
2、面积
滨湖面积成交主要在80-100平米这个区间,共成交343套,占总成交量的近60%,85-95平米区间占比超过40%。80-100平米这个范围的户型,无疑最受购房者欢迎,是最佳投资标的。
两房户型共成交194套,占总成交的1/3。主要集中在80-95平米这个区间,成交量为132套,占比超过2/3,其中85-90平米这个区间成交量最大,占比接近总成交的1/3。
三房及以上户型共成交350套,占总成交的近60%。主要集中在85-100平米这个区间,成交量为192套,占比超过55%,其中90-95平米这个区间成交量最大,占比接近30%。
100平米以上的两房户型几乎是绝迹的,不要投资这样的房产。目前看来,三房及以上户型已经成为滨湖二手房成交的主体,两房户型市场在不断萎缩,投资尽量选择85-100平米左右的小三房;140平米以上的成交也非常少,投资尽量避免。
3、学区房
这里的学区房仅指46中本部学区,具体学区划分可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》(公号“小易论楼市”)。46中学区房成交量占所有成交的1/4,均价是高于滨湖平均值的,比非学区房高出11.8%,但是我们看到户均总价都差不多,都在167w左右,说明市场对总价还是比较敏感的。
46中学区房平均房龄要比非学区房长3年左右,但成交周期要短一些。46中学区房中的1室和2室占比,也比非学区房的要高,学区房更倾向于小户型。
从学区房各面积区间成交量分布图上来看,85-90平米这个区间成交量最大,其次是60-70平米,两个区间占了一半以上。
从学区房各总价区间成交量分布图上来看,150w-190w这个区间成交量最大,其次是110w-130w,两个区间占比达到2/3以上。
4、楼层
根据链家的数据,把滨湖二手房楼层分为:低楼层(1-10层),中楼层(11-20层)和高楼层(20层以上)。在成交上我们可以看出,高楼层成交均价最高,其次是中楼层,最后是低楼层。
低楼层成交均价比平均值低了310元/平米,偏离度-1.75%,户均总价最低,但是议价空间也是最低的,成交周期也最短。滨湖成交数据跟全市总的成交数据略有不同(公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎,房价每年贬值多少?》)。
我们以滨湖在售小区时光印象和公园里为例。时光印象的A21栋分两种户型,分别是105.99平米和98.97平米,其中105.99平米为南北通透的边户,98.97平米为南北半通透的中间户。从价格上来看,东户型要高于西户型,边户型要高于中间户,但是相差都不大,最高不超过2.5%。
公园里的34#有三种户型,分别是118.67平米,105.04平米和141.7平米。其中118.67平米和141.7平米为南北通透的边户,105.04平米为南北半通透的中间户。从价格上来看,东户型要高于西户型,但是相差不大;边户型要高于中间户,价差达到7.5%。
我们看时光印象A21栋的2号户型,A21栋共有27层,1楼是架空的。2号户型定价明显高于平均值的楼层在15-27层,其中20-27层的高楼层定价最高,定价最低的楼层主要集中在10层以下。
我们看到低楼层的平均偏离度为-3.71%,而滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层定价比市场价低了接近2个百分点,而中楼层定价比市场价高出1个百分点,高楼层高出1.33个百分点。低楼层明显性价比更高。
我们再来看公园里34#的2号户型,34#共有32层,1楼也是架空的。34#的2号户型定价最高的楼层在15-27层之间,最高段在19-22层,定价最低的楼层也主要集中在10层以下和30层以上,定价基本跟时光印象不谋而合。
我们看到低楼层的平均偏离度为-2.94%,滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层定价比市场价低了近1.2个百分点,高楼层低了近1个百分点,而中楼层定价比市场价高出1.9个百分点,低楼层和高楼层性价比更高。
其实不论是时光印象还是公园里,我们都能多少看出点规律。时光印象高楼层和公园里中楼层之所以性价比最差,是由于其定价明显高过其他楼层,而定价最低的低楼层,都成了性价比最高的楼层(公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。
合肥滨湖房产投资建议
滨湖房地产市场跟全市其他区域不大一样,新房和次新房的比例比较高,基本都是30层左右的高层,样本比较单纯。从投资角度来看,总价在150w-180w这个范围的标的流动性最好,最值得投资。超过200w总价的房子,流动性要差好多(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。
滨湖缺乏比较好的改善性住宅,绝大部分成交都集中在80-100平米这个面积区间,刚需和刚改特点非常明显。尽量不要买100平米以上的两房户型,投资最好选择90-95平米左右的小三房,140平米以上的大户型流动性差,投资尽量避免(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。
学区房比较保值,如果作为投资用,最好不要买太大的户型。如果投资和自住兼顾,可以考虑蓝鼎滨湖假日枫丹苑。如果考虑回迁小区,则尽量购买比较小的户型(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
从投资上来看,中低楼层的性价比显然要高于中高楼层,尽量选择4-14楼或者30层以上,但不要选择顶底楼。尽管新房底楼和顶楼定价一般比均价低5-10%左右,但在二手房市场,这个价格可能会低10%以上,议价空间大,成交周期长,流动性非常差,这也是为什么顶底楼不招人待见的原因。
总的来说,滨湖最佳投资标的类型是:总价在150w-180w左右,面积85-100平米左右,单价1.6w-1.7w左右,楼层在4-14层的小三房或者小四房。
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5. 合肥中学2020年排名求推荐?
目前正处于升学报名的时候,很多家长都很关心孩子上学的问题,尤其是选择一所好的学校!根据最新的数据,综合多方面因素,我们得出合肥的10大初中排名如下:
第一名:合肥市第四十五中学(庐阳区)学校创办于1937年,是全国前100名优秀中学排名第13名,是合肥首批特色初中、首批素质教育示范学校,曾获得安徽省文明单位、全国教育系统先进集体等荣誉。学校组建有科技创新社等20个学生社团,每年在合肥市青少年科技创新大赛中稳居第一,先后获得了9个国家级奖项和20多个省级奖项。
学区房:合作经济广场、七桂塘、红星路恢复楼、人民巷18号小区、安徽省供销社生活区、安徽省电子局小区、安徽日报社宿舍大院、人民巷八号大院、安徽省供销社印刷厂宿舍、安徽省纺织厅机关宿舍、六安路18号小区、外贸第一生活区、电子化工局宿舍、市委大院、安徽省公安厅宿舍、省邮电管理局宿舍、公安局机关第一生活区、红星路13号小区、成套局小区、安徽省话剧院宿舍区、安庆路97号小区、安徽省法院宿舍、永红路1号、大众巷小区、合肥一中生活区、省出版局宿舍、光明新村、安庆路博物馆宿舍、安南小区等
第二名:合肥市第四十八中学(滨湖区)学校创办于1957年,是全国前100名优秀中学排名第45名,学校有23个教学班,在校学生1472人;教职工96人,其中高级教师26人,研究生学历2人,本科学历69人;包河区名师1人,区学科带头人3人;2004年9月,学校被授予首批“包河名校”称号。
学区房:滨湖世纪城九大苑、蓝鼎观湖苑、顶峰国际公寓、城市华庭、万达中心名宅、怡景花园、青年小区、东方广场、邮电新村等
第三名:中国科学技术大学附属中学学校创办于1971年,只招收科大职工子女,自建校至今,已有千余名毕业生进入国内外一流大学深造。
学区房:招收大学职工子女
第四名:合肥寿春中学(滨湖区)学校创办于1999年,是合肥市办学规模最大的一所初级中学。 历年来,寿春中学毕业生的三项中考指标均在全市处于领先地位。
学区房:旺角香水岸、祥源广场·翡丽城、华润橡树湾等
第五名:合肥168玫瑰园学校(经开区)学校创办于2012年,是依托合肥一六八中学的优质教育资源,由合肥市经济技术开发区管委会为学校发展提供各项财力保障。
学区房(西校区):绿城翡翠湖玫瑰园、中环云邸、国耀一方城、国耀花半里、金星家园、馨苑小区、翰林府邸、大学城博雅居、翰林雅居泊岸家园、九龙园小区、翡翠公馆、翠湖苑、碧湖蓝庭等
学区房(东校区):海馨苑、中环紫荆公馆、铜冠花园、经典华城、紫御府、金水童话名苑、国耀星达城、蓝色湖畔、银都香水郡、雍景台等
第六名:合肥市五十中学新校(政务区)学校创办于2010年,2018年50中新校中考成绩,780分以上10人,蜀山区第一,765分以上98人,745分以上323人。
学区房:华润凯旋门、御龙湾、融科九重锦、百悦公馆、水墨兰庭、恒大华府、绿地内森庄园、宋都西湖花苑、岸上玫瑰、融侨天骏、发能太阳海岸、保利香槟国际、国建香榭水都、信达水岸名都、天鹅湖畔、国贸天琴湾、森林海、国际丽晶城、文一名门首府、颐园世家书香苑、绿地国际花都蓝蝶苑等
第七名:合肥50中西区(蜀山区)学校创办于2003年,是合肥市教育资源均衡化发展的典范。2018年中考成绩,全市第一名产生于五十中西校。
学区房:大溪地、安居苑、汉嘉都市森林、通和易居同辉、万科金域华府、金大地1912、海亮熙园、广利花园、领势公馆、通和易居时代、颐和花园耕苑、丰盛华庭、清源新村等
第八名:合肥市琥珀中学(蜀山区)学校创办于1997年,率先在合肥初中实行每班40多人的“小班化”教学,为转变学生的学习方式、关注每位学生的发展由可能变为现实。
学区房:琥珀山庄、翡翠园、翠竹园、湖泊中村、琥珀东村、琥珀北村、琥珀南村、安粮兰桂公寓、南山新村等
第九名:合肥寿春中学滨湖校区学校创办于2010年,与合肥寿春中学(合肥市濉溪路南国花园西侧)系同属合肥寿春教育品牌之下的两大核心办学机构。
学区房:恒基旭辉铂悦天汇、锦绣首玺、融创滨湖印、禹州绿城兰园等
第十名:合肥育英中学(瑶海区)学校创办于1997年,是安徽省合肥市首家转制学校,已成为省城民办教育的光辉典范。学校先后被授予全国基础教育名校、省家教名校、市文明单位、市社会力量办学先进单位等20多项荣誉称号。
学区房:宝业城市绿苑、纺织二村等
另外,合肥市还有一些比较知名的初中有:蜀山区50中东区、滨湖区合肥46中本部、高新区梦园中学、瑶海区38中、庐阳区42中等。
合肥高中排名再附上合肥高中学校排名如下:
希望我的回答能够帮助到您!
6. 哪位朋友知道合肥市有哪家温泉比较好?
庐江县有个金孔雀温泉(汤池),巢湖市有个半汤御温泉,斗挺不错。市区有:蓝鼎9号温泉公馆(徽州大道 滨湖世纪城),金碧海洋温泉公馆(南二环 王卫社居委大院内)
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1. 合肥蓝鼎滨湖假日,打算买在西边客运西站?
客运西站附近区域。由于客运西站路网交叉,主要有长江西路、绕城高速以及创新大道,大致可以分为以下四个方位。
1、长江西路南。海亮九玺和华纺新华城,目前只有二手房可买,毛坯均价在16000左右,再往南,就是安医附院高新分院,附近只有公寓和写字楼,如圣联时代广场和皖水公寓。这个区域配套已经比较成熟,交通便捷,且靠近高新区西部中心,但由于靠近绕城高速和多条主干道,选择房源最好是小区中心,不要买外围楼栋,否则噪音较大。
2、绕城高速东。沿长江西路有五个小区:蜀麓苑(10年左右)、中海原山、华邦蜀山里、加桥悦山国际、大富山庄。这个版块社区氛围浓厚,交通便捷,综合配套逐渐成熟,区域较为封闭,但依托后面的国家级跨境电子商务产业园,未来区域发展空间很大,同时,环境也是合肥市独一无二的,四季花海城市公园,大蜀山及西扩公园,董铺水库等。毛坯均价在16000左右,蜀麓苑由于较老,价格便宜一点。
3、客运西站西。主要是回迁房、安置房,中间夹着一个中铁国际公馆。环境一般,人居环境一般,不建议购买。
4、客运西站北。北边主要是厂房和工业区,暂无小区,只有一个长江八号公寓。整体居住环境没有形成,不建议购买。
这个区域房产的综合分析
1、小区都比较新,但新房源已经没有了,基本都是二手房,价格在16000左右。
2、交通便捷,依托长江西路、地铁口以及创新大道,再加上绕城高速出入口较近,以后长途出行非常便捷。
3、配套上,主要依托高新区蜀西湖西部中心,在医疗、商业、学区等方面正在不断完善。蜀西湖也被称为下一个天鹅湖,投资前景较大。
若以上区域没有合适的,可以蜀西湖为中心,沿湖一带前景都不错。但目前该区域价格也相对较高。且多为别墅、洋房、大户型,如悦湖山院,蓝光半岛等,很多楼盘已经售完,只能等后期加推。再往西还有保利柏林之春在卖,由于已到城市发展边陲,不建议购买。
2. 2018年合肥滨湖新区的房价会如何?
自2007年起建,合肥滨湖新区就迅速成长起来,时至今日,还有很多合肥人对滨湖的发展感到不可思议,对其成为合肥重要的一极还没有完全接受。不管怎样,滨湖目前仍是合肥房产投资最炽手可热的板块之一。
我统计了合肥链家2018年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中滨湖成交673套,占总成交的12%,跟去年相比,比例下滑了-4.6%。
根据建成先后顺序、各板块特点及重点学区范围,我将滨湖划分为5个板块,分别为:
1、启动区板块。主要为滨湖世纪城和蓝鼎观湖苑。
2、46中学区板块。主要是46中本部学区范围内的所有小区。
3、省府板块。主要是方兴大道以北、庐州大道以东的所有小区。
4、金融后台西板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以西的所有小区。
5、核心区板块。主要是方兴大道以南、徽州大道以东的所有小区。
本文所分析数据主要是去年全年的平均数据,并不能代表滨湖目前的房价,因为过去一年中,房价一直在不断上涨,所以实际价格可能要比图中标注的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
滨湖去年平均成交价格为18463元/平米,比2017年(17671元/平米)上涨792元/平米,涨幅4.48%。成交周期从62.1天增加到65.2天,延长3.1天;议价空间从3.37%降低至2.51%,减少了0.86%。
滨湖成交均价比全市高12.7%,涨幅也远超全市平均水平(微信公众号“小易论楼市”《近两个月合肥房价分析及购房建议》)。平均房龄为2012.8年,比全市均值年轻2.8年,不论是成交周期,还是议价空间,都要低于全市均值。作为一个新区,滨湖还在不断成长,潜力不断兑现。
其实滨湖去年三四季度的成交均价达到18902元/平米,较2017年基数上涨6.97%,这个数值是远高于2018年平均水平的,说明去年下半年,滨湖又出现较大涨幅。购房门槛也从172.2w上升至177.9w,滨湖上车越来越难了。
关于合肥其他区的分析文章,请关注我微信公众号“小易论楼市”,后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。
启动区板块
启动区板块2018年共成交120套,成交均价从2017年的16391元/平米涨至16640元/平米,涨幅1.52%,大概只有滨湖平均值的1/3。不过议价空间低于均值,只有2.43%;成交周期72.9天,比去年延长3.6天,高于平均水平。
启动区板块上半年涨幅还是负值,三四季度较全年均值上涨较多,议价空间远低于大盘,成交周期也比均值减少8天,说明去年下半年板块出现一定反弹。
下半年的补涨,使得全年由负转正,但即使如此,不管是三四季度均价,还是全年均价,在滨湖所有板块中,都还是倒数第一。
启动区板块平均房龄为2010.4年,比全市均值年轻5个月,再加上整个滨湖板块的利好,涨幅超过了大盘。但随着房龄不断变老,这种板块上的优势,可能逐渐丧失。由于启动区缺乏足够的资源优势,再过5年,可能就很难跟得上大盘了。
从成交来看,只有徽昌苑一个小区均价出现了下跌,其余都有不同程度的上涨。蓝鼎观湖苑一个小区占了所有成交的1/3还多,徽杰苑也有不错的成交,靠近地铁口和商业中心的优越位置,仍然是购房者青睐的稀缺资源。
46中板块
46中学区板块共成交198套,成交均价从19313元/平米涨至19746元/平米,涨幅2.24%。议价空间从3.75%进一步回落至2.49%,降低1.26个百分点,与滨湖均值基本持平;成交周期为65.6天,较去年延长3.8天,略高于平均水平。
板块内有三大回迁小区,分别为滨湖家园、滨湖惠园和滨湖和园,这三个小区的成交均价是远低于板块平均水平的。2017年三个回迁小区成交占比为11.1%,2018年为18.7%,因此拉低了整个板块的平均价格水平,所以46中板块实际涨幅应略高一些,如果扣除回迁小区,实际涨幅应该为4.03%。
涨幅最大的两个小区是滨湖品阁和滨湖明珠,都是“46中+师范附小”的双学区房,其中滨湖明珠大户型成交占比最大,适合陪读改善。书香门第公寓成交较多,适合挂学区。
据小密圈成员透露,滨湖惠园需补交一定数额的土地出让金,所以我们看到成交价格较低,如果加上这部分成本,实际均价应该跟滨湖家园不差上下。滨湖家园和滨湖和园的价格差距,就是“46中+师范附小”双学区和46中单学区的学票价值差距。
其实远非如此,单学区劣势在回迁小区上还进行了放大,滨湖和园尽管成交量较大,但均价较2017年下跌了-2.54%,是板块内唯一下跌的小区。从整体来看,单学区涨幅还是要逊于双学区,所以购买学区房的朋友,稳妥起见,我建议还是考虑双学区。
关于合肥真假学区房的分析,可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》,具体请关注微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看。
省府板块
省府板块二手房共成交93套,成交均价从18077元/平米涨至19406元/平米,上涨1329元/平米,涨幅7.35%。议价空间从3.02%回落至2.25%,收窄0.77个百分点,低于平均水平;成交周期从52.9天延长至57天,增加4.1天,也低于平均值。
省府板块三四季度涨幅已经达到11.05%,超出全年均值较多,说明下半年涨幅较大,尽管三四季度议价空间有所加大,但成交周期明显缩短。省府板块涨幅是滨湖所有区域中最高的,即使放在全市,也遥遥领先,说明省府目前确实是炽手可热之地。
省府板块平均房龄在2015.7年,这意味着2018年成交中,会有一些二手房产证刚好满两年,而2017年成交的二手房很多未满两年,这样一来,有一部分涨幅其实是包含了增值税,实际涨幅可能并没有那么高,但出入也不会太大。
省府板块2018年均价跟46中学区板块相差仅有340元/平米,三四季度更是缩小到两位数,即使没有学区优势,板块价值也足以跟46中单学区区域媲美。
从涨幅上来看,高速时代城表现最为突出,如果不算公寓,三四季度二手房成交均价已超过1.95w。我认为,这与它紧邻省zf这样优越的地理位置不无关系。
万科蓝山三四季度的实际成交均价已经达到21821元/平米,佳源巴黎都市为19300元/平米上下。如此看来,如果算上有些房子不满两年有增值税,省府板块非品牌小区均价基本站稳1.95w,品牌小区基本站稳2.2w。
目前板块内的新盘,比如金茂悦、碧桂园中堂、招商雍华府和新城大都会,备案均价在2.2w-2.3w上下,考虑到它们的品牌和位置,还不能跟万科蓝山相提并论,价位仍略显高。但从省府板块发展势头来看,这几个小区今年解套是存在可能的。
而更为偏远的金科博翠天辰,无明显优势,均价2.17w,今年日子恐怕还是不好过。招商雍和府尽管紧挨省zf,而且临近地铁5号线站口,但周边还是一片荒芜,现在价格就达到1.92w,跟成熟区域高速时代城和巴黎佳源都市的二手房不差上下,甚至高过核心区新房高速时代公馆,潜力过早透支。
金融后台西板块
金融后台西板块二手房共成交122套,成交均价从17717元/平米涨至18384元/平米,上涨667元/平米,涨幅3.76%。议价空间从3.09%回落至2.23%,降低0.86个百分点;成交周期从66.9天缩短至62.2天,减少4.7天,低于平均值。
金融后台西板块的涨幅也非常大。值得注意的是,两个涨幅最大的小区,万象公馆和中铁滨湖名邸,2017年均价是板块内最低的两个,这说明,滨湖目前整体供需出现一定失衡,房价开始出现局部填谷现象。
其实三四季度滨湖万科城和保利拉菲公馆成交均价已经达到19784元/平米和19471元/平米,表明品牌小区已经站稳1.95w这个门槛。旭辉御府和高速时代广场成交均价达到18731元/平米和18435元/平米,弱品牌小区也已站稳1.85w这个门槛。
云谷二手房成交均价为1.52w,如果算上增值税,毛坯房实际价格为1.6w。云谷新房备案均价为17136元/平米,但新房为装修房,如此一来,装修价格在1100元/平米上下。一套90平米的房子,装修总价大概为10w,说实话,还不如买二手房自己装划得来。
文一豪门金地户型偏大,即使1.85w的价格,目前也难言解套。正荣府在滨湖的最边缘,备案均价2.05w,极度挑战普通购房者的智商。荣盛华府放风备案价为毛坯1.7w左右,直逼精装修的云谷,是一个比较得力的助攻手。
剩下三个新盘,金鹏品牌力最弱,预计跟荣盛定位定价差不多;新城品牌力其次,定价可能会略高一些;绿城品牌号召力最强,定价应该会超过2w。这几个新小区,虽然处在滨湖边缘区域,但靠近地铁5号线尾站,如果做成纯刚需房,还是有一定吸引力的。
核心区板块
核心区板块二手房共成交140套,成交均价从17074元/平米涨至17840元/平米,上涨766元/平米,涨幅4.48%。议价空间从3.73%回落至3.01%,降低0.72个百分点;成交周期从52.5天延长至66.2天,增加13.7天。
除去启动区板块,就属核心区的成交均价最低,从某种意义上来讲,受到了限价盘的压制,这点从中海滨湖公馆涨幅最低上就能明显看出。去年底公园里和高速时代公馆两个限价盘集中出货,备案均价都在1.8w-1.83w上下,这刚好和中海滨湖公馆的成交均价相近。
板块内一起集中出货的限价盘还有宝能城,尽管宝能负面缠身,但难敌其价格低,备案均价只有15148元/平米。宝能城去年二手房成交均价为1.6w,其实三四季度已经涨到了1.7w,如果算上增值税,市场价大概已逼近1.8w,这中间的利润,自己算算吧。
之前有人质疑宝能的品质,畏首畏尾,不敢下手,去年在我强烈建议下,小密圈有几个人以1.5w左右的价格抢到几套房源。其实有多少人真正在意品质呢,过道学区房不照样有人买?对于房子来讲,能买的始终是价格,像核心区宝能这样1.5w价格的新房,我估计今后应该不会再有了(微信公众号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。
保利海上五月花三四季度成交均价在19781元/平米,揽湖苑和亲湖苑分别为18952元/平米和17851元/平米,如此看来,位置更差的融园定价19188元/平米,并无绝对优势。东方蓝海三四季度均价已逼近1.8w,临湖苑也在1.76w站稳脚跟。
公园里大平层昨天开盘,据说去化非常不错。尽管新房购房门槛非常高,但从公园里近期成交的一套二手小高层来看,单价为2w,那么大平层18180元/平米的备案均价,也难怪那么多人去抢了,优越的位置和环境决定了比较适合改善。
滨湖房价分析及购房建议
从上个周期来看,合肥2011年3月底限购,市场迎来两年时间的平寂,然后在2013年有所回暖,全年实现10%左右的涨幅。目前距离合肥2016年10月限购已经过去2年零5个月时间,这段时间,合肥房价整体平稳,无论从周期还是政策上来看,今年房价都应该会出现一定的上涨。
2月份由于春节原因,市场经历大半个月的沉寂,此间积压的购房需求,在年后集中爆发,会形成我们传统意义上讲的“金三银四”。从房价表现来看,限购政策对房地产小周期的扰乱已基本结束,合肥楼市正步入一个新常态的上升周期,分化会是未来2-3年的主调。
上篇文章我分析过,近期合肥二手房成交量在放大,而且这段时间咨询我的粉丝和问题也越来越多,其中不乏滨湖购房者。滨湖是合肥的优质板块,自去年年底房价就开始上涨,从我小密圈成员咨询情况来看,滨湖年后回暖得厉害,部分卖家甚至出现捂房惜售。
据我观察,目前滨湖市场上最明显的变化是填谷现象严重,比如万象公馆,宝能城,高速时代城,这些前期价格较低的小区,近期补涨较多。也就是说,不论哪个板块,也不论新房还是二手房,低价房源正在被市场争抢和抬价,这表明局部供需关系趋于紧张。
目前滨湖的限价房越来越少,适合刚需购买的中小户型机会也不多了,而且购买门槛较高,一般人很难买到。我建议滨湖购房者应优先去寻找这种低价二手房源,在价格谷地未被完全填平之前,抢占购房先机。
宝能城后几期再开盘不知道要等到什么时候,而且即使开盘,我估计可能也会通过各种方式提高备案价格或者购买难度。这样一来,目前滨湖新房的购买门槛提高到了1.7w,即使是二手房,除了启动区,低于1.7w的也不多见。
46中学区板块的房龄越来越老,已逼近全市均值,房龄越老,对学区质量的要求就越苛刻。对学区有需求的家长,我建议应优先考虑“46中+师范附小”的双学区房,随着房龄的衰老,单学区保值升值潜力可能会逐年降低。
省府板块目前是一个潜力较大的区域,但新房价格暂时略高,意在附近购房的同学,可优先考虑板块内的二手房。随着核心区限价盘的出清,我认为该板块二手房成交价可能会迎来一定的反弹。
关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
3. 在合肥投资的名企有哪些?
合肥外地大牌名企:华润置业、绿城集团、绿地集团、万科集团、世纪金源集团、万达集团、融侨集团、融科置业、上海城开、旭辉集团、宝业集团等,其中华润、绿城、绿地进入合肥市场较早,项目较多,华润四个、绿地三个、绿城三个,在口碑上,绿城口碑效应最好,其次是华润,世纪金源的项目滨湖世纪城为09年全国销售额排名第一的项目,销售额记得是90多亿吧本地地产大鳄:新华地产、安粮集团、元一集团、安徽置地、拓基地产、合肥城建、中房、蓝鼎集团等
4. 总价300万以内买哪个盘好?
合肥滨湖区目前是房产投资最受关注的区域,由于房龄相对年轻,资源投入比较大,深受购房者喜爱。不断有粉丝问我如何投资滨湖的房子,比如选择什么样的户型,选择什么样的楼层,哪些小区适合改善,投资多大面积收益更高等等。
基于这些问题,本篇我将对滨湖区已成交的二手房数据做一个系统分析,看看到底哪些小区二手房适合改善,哪些小区投资性价比相对较高,哪种类型的房产最适合投资。
数据采自合肥链家网,这是链家对外公布的实际成交数据,极具参考价值。时间跨度为2016年9月-2108年2月,样本总数为586个,鉴于样本数量有限,本篇部分结论可能还不够严谨,仅供参考。
1、总价
滨湖总价成交的主体在130w-190w这个范围,成交量占总成交的2/3。从投资角度来看,总价在150w-180w之间的房产受众面最大,流动性最好,是投资的最佳总价区间。
其中总价超过200w的成交量共有91个,占比15.5%。超过200w,会超出绝大部分接盘者的承受能力,投资收益相比150w-180w之间的标的要差一些。但是,一般滨湖的改善性住房,基本都会超过200w。
我对成交总价超过200w的小区做了一个统计,发现4个小区成交量相对大一些,分别是保利拉菲公馆,蓝鼎滨湖假日枫丹园,滨湖世纪城徽杰苑,高速滨湖时代广场。整体上来看,滨湖适合改善的小区真的非常有限。
保利拉菲公馆总价超过200w的成交量最大,平均成交面积为125平米,以136平米和110多平米的户型为主,我看了一下,户型还不错,品牌小区,房龄年轻,在二手改善小区里面应该是首选了。
蓝鼎滨湖假日枫丹园成交仅次于保利拉菲公馆,但成交单价要比它高得多,是46中学区的原因。我们还看到它的成交周期最短,成交总价最高,溢价空间也最小,既满足学区需求,又满足居住要求,应该属于比较优质的改善性标的了。
滨湖世纪城徽杰苑成交的户型偏大,单价是最低的,主要是房龄有些老,物业也差一些。我们看到成交周期和议价空间都是最大的,在我看来比较劣质了。高速滨湖时代广场也有一定的房龄了,定位和表现跟保利拉菲公馆很接近。
2、面积
滨湖面积成交主要在80-100平米这个区间,共成交343套,占总成交量的近60%,85-95平米区间占比超过40%。80-100平米这个范围的户型,无疑最受购房者欢迎,是最佳投资标的。
两房户型共成交194套,占总成交的1/3。主要集中在80-95平米这个区间,成交量为132套,占比超过2/3,其中85-90平米这个区间成交量最大,占比接近总成交的1/3。
三房及以上户型共成交350套,占总成交的近60%。主要集中在85-100平米这个区间,成交量为192套,占比超过55%,其中90-95平米这个区间成交量最大,占比接近30%。
100平米以上的两房户型几乎是绝迹的,不要投资这样的房产。目前看来,三房及以上户型已经成为滨湖二手房成交的主体,两房户型市场在不断萎缩,投资尽量选择85-100平米左右的小三房;140平米以上的成交也非常少,投资尽量避免。
3、学区房
这里的学区房仅指46中本部学区,具体学区划分可参考我的这篇文章《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》(公号“小易论楼市”)。46中学区房成交量占所有成交的1/4,均价是高于滨湖平均值的,比非学区房高出11.8%,但是我们看到户均总价都差不多,都在167w左右,说明市场对总价还是比较敏感的。
46中学区房平均房龄要比非学区房长3年左右,但成交周期要短一些。46中学区房中的1室和2室占比,也比非学区房的要高,学区房更倾向于小户型。
从学区房各面积区间成交量分布图上来看,85-90平米这个区间成交量最大,其次是60-70平米,两个区间占了一半以上。
从学区房各总价区间成交量分布图上来看,150w-190w这个区间成交量最大,其次是110w-130w,两个区间占比达到2/3以上。
4、楼层
根据链家的数据,把滨湖二手房楼层分为:低楼层(1-10层),中楼层(11-20层)和高楼层(20层以上)。在成交上我们可以看出,高楼层成交均价最高,其次是中楼层,最后是低楼层。
低楼层成交均价比平均值低了310元/平米,偏离度-1.75%,户均总价最低,但是议价空间也是最低的,成交周期也最短。滨湖成交数据跟全市总的成交数据略有不同(公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎,房价每年贬值多少?》)。
我们以滨湖在售小区时光印象和公园里为例。时光印象的A21栋分两种户型,分别是105.99平米和98.97平米,其中105.99平米为南北通透的边户,98.97平米为南北半通透的中间户。从价格上来看,东户型要高于西户型,边户型要高于中间户,但是相差都不大,最高不超过2.5%。
公园里的34#有三种户型,分别是118.67平米,105.04平米和141.7平米。其中118.67平米和141.7平米为南北通透的边户,105.04平米为南北半通透的中间户。从价格上来看,东户型要高于西户型,但是相差不大;边户型要高于中间户,价差达到7.5%。
我们看时光印象A21栋的2号户型,A21栋共有27层,1楼是架空的。2号户型定价明显高于平均值的楼层在15-27层,其中20-27层的高楼层定价最高,定价最低的楼层主要集中在10层以下。
我们看到低楼层的平均偏离度为-3.71%,而滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层定价比市场价低了接近2个百分点,而中楼层定价比市场价高出1个百分点,高楼层高出1.33个百分点。低楼层明显性价比更高。
我们再来看公园里34#的2号户型,34#共有32层,1楼也是架空的。34#的2号户型定价最高的楼层在15-27层之间,最高段在19-22层,定价最低的楼层也主要集中在10层以下和30层以上,定价基本跟时光印象不谋而合。
我们看到低楼层的平均偏离度为-2.94%,滨湖低楼层二手房成交价格平均偏离度为-1.75%,也就是说低楼层定价比市场价低了近1.2个百分点,高楼层低了近1个百分点,而中楼层定价比市场价高出1.9个百分点,低楼层和高楼层性价比更高。
其实不论是时光印象还是公园里,我们都能多少看出点规律。时光印象高楼层和公园里中楼层之所以性价比最差,是由于其定价明显高过其他楼层,而定价最低的低楼层,都成了性价比最高的楼层(公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。
合肥滨湖房产投资建议
滨湖房地产市场跟全市其他区域不大一样,新房和次新房的比例比较高,基本都是30层左右的高层,样本比较单纯。从投资角度来看,总价在150w-180w这个范围的标的流动性最好,最值得投资。超过200w总价的房子,流动性要差好多(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》)。
滨湖缺乏比较好的改善性住宅,绝大部分成交都集中在80-100平米这个面积区间,刚需和刚改特点非常明显。尽量不要买100平米以上的两房户型,投资最好选择90-95平米左右的小三房,140平米以上的大户型流动性差,投资尽量避免(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区有哪些限价房,哪些新房性价比高?》)。
学区房比较保值,如果作为投资用,最好不要买太大的户型。如果投资和自住兼顾,可以考虑蓝鼎滨湖假日枫丹苑。如果考虑回迁小区,则尽量购买比较小的户型(公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》)。
从投资上来看,中低楼层的性价比显然要高于中高楼层,尽量选择4-14楼或者30层以上,但不要选择顶底楼。尽管新房底楼和顶楼定价一般比均价低5-10%左右,但在二手房市场,这个价格可能会低10%以上,议价空间大,成交周期长,流动性非常差,这也是为什么顶底楼不招人待见的原因。
总的来说,滨湖最佳投资标的类型是:总价在150w-180w左右,面积85-100平米左右,单价1.6w-1.7w左右,楼层在4-14层的小三房或者小四房。
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5. 合肥中学2020年排名求推荐?
目前正处于升学报名的时候,很多家长都很关心孩子上学的问题,尤其是选择一所好的学校!根据最新的数据,综合多方面因素,我们得出合肥的10大初中排名如下:
第一名:合肥市第四十五中学(庐阳区)学校创办于1937年,是全国前100名优秀中学排名第13名,是合肥首批特色初中、首批素质教育示范学校,曾获得安徽省文明单位、全国教育系统先进集体等荣誉。学校组建有科技创新社等20个学生社团,每年在合肥市青少年科技创新大赛中稳居第一,先后获得了9个国家级奖项和20多个省级奖项。
学区房:合作经济广场、七桂塘、红星路恢复楼、人民巷18号小区、安徽省供销社生活区、安徽省电子局小区、安徽日报社宿舍大院、人民巷八号大院、安徽省供销社印刷厂宿舍、安徽省纺织厅机关宿舍、六安路18号小区、外贸第一生活区、电子化工局宿舍、市委大院、安徽省公安厅宿舍、省邮电管理局宿舍、公安局机关第一生活区、红星路13号小区、成套局小区、安徽省话剧院宿舍区、安庆路97号小区、安徽省法院宿舍、永红路1号、大众巷小区、合肥一中生活区、省出版局宿舍、光明新村、安庆路博物馆宿舍、安南小区等
第二名:合肥市第四十八中学(滨湖区)学校创办于1957年,是全国前100名优秀中学排名第45名,学校有23个教学班,在校学生1472人;教职工96人,其中高级教师26人,研究生学历2人,本科学历69人;包河区名师1人,区学科带头人3人;2004年9月,学校被授予首批“包河名校”称号。
学区房:滨湖世纪城九大苑、蓝鼎观湖苑、顶峰国际公寓、城市华庭、万达中心名宅、怡景花园、青年小区、东方广场、邮电新村等
第三名:中国科学技术大学附属中学学校创办于1971年,只招收科大职工子女,自建校至今,已有千余名毕业生进入国内外一流大学深造。
学区房:招收大学职工子女
第四名:合肥寿春中学(滨湖区)学校创办于1999年,是合肥市办学规模最大的一所初级中学。 历年来,寿春中学毕业生的三项中考指标均在全市处于领先地位。
学区房:旺角香水岸、祥源广场·翡丽城、华润橡树湾等
第五名:合肥168玫瑰园学校(经开区)学校创办于2012年,是依托合肥一六八中学的优质教育资源,由合肥市经济技术开发区管委会为学校发展提供各项财力保障。
学区房(西校区):绿城翡翠湖玫瑰园、中环云邸、国耀一方城、国耀花半里、金星家园、馨苑小区、翰林府邸、大学城博雅居、翰林雅居泊岸家园、九龙园小区、翡翠公馆、翠湖苑、碧湖蓝庭等
学区房(东校区):海馨苑、中环紫荆公馆、铜冠花园、经典华城、紫御府、金水童话名苑、国耀星达城、蓝色湖畔、银都香水郡、雍景台等
第六名:合肥市五十中学新校(政务区)学校创办于2010年,2018年50中新校中考成绩,780分以上10人,蜀山区第一,765分以上98人,745分以上323人。
学区房:华润凯旋门、御龙湾、融科九重锦、百悦公馆、水墨兰庭、恒大华府、绿地内森庄园、宋都西湖花苑、岸上玫瑰、融侨天骏、发能太阳海岸、保利香槟国际、国建香榭水都、信达水岸名都、天鹅湖畔、国贸天琴湾、森林海、国际丽晶城、文一名门首府、颐园世家书香苑、绿地国际花都蓝蝶苑等
第七名:合肥50中西区(蜀山区)学校创办于2003年,是合肥市教育资源均衡化发展的典范。2018年中考成绩,全市第一名产生于五十中西校。
学区房:大溪地、安居苑、汉嘉都市森林、通和易居同辉、万科金域华府、金大地1912、海亮熙园、广利花园、领势公馆、通和易居时代、颐和花园耕苑、丰盛华庭、清源新村等
第八名:合肥市琥珀中学(蜀山区)学校创办于1997年,率先在合肥初中实行每班40多人的“小班化”教学,为转变学生的学习方式、关注每位学生的发展由可能变为现实。
学区房:琥珀山庄、翡翠园、翠竹园、湖泊中村、琥珀东村、琥珀北村、琥珀南村、安粮兰桂公寓、南山新村等
第九名:合肥寿春中学滨湖校区学校创办于2010年,与合肥寿春中学(合肥市濉溪路南国花园西侧)系同属合肥寿春教育品牌之下的两大核心办学机构。
学区房:恒基旭辉铂悦天汇、锦绣首玺、融创滨湖印、禹州绿城兰园等
第十名:合肥育英中学(瑶海区)学校创办于1997年,是安徽省合肥市首家转制学校,已成为省城民办教育的光辉典范。学校先后被授予全国基础教育名校、省家教名校、市文明单位、市社会力量办学先进单位等20多项荣誉称号。
学区房:宝业城市绿苑、纺织二村等
另外,合肥市还有一些比较知名的初中有:蜀山区50中东区、滨湖区合肥46中本部、高新区梦园中学、瑶海区38中、庐阳区42中等。
合肥高中排名再附上合肥高中学校排名如下:
希望我的回答能够帮助到您!
6. 哪位朋友知道合肥市有哪家温泉比较好?
庐江县有个金孔雀温泉(汤池),巢湖市有个半汤御温泉,斗挺不错。市区有:蓝鼎9号温泉公馆(徽州大道 滨湖世纪城),金碧海洋温泉公馆(南二环 王卫社居委大院内)
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